Συνοπτικά – ο λόγος μας
Σε περίπτωση βραχυχρόνιας μίσθωσης , δηλαδή μίσθωσης ακινήτου μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, για διάστημα μικρότερο του έτους, ισχύουν τα παρακάτω:
• Το κάθε ακίνητο θα πρέπει να εγγραφεί στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής, λαμβάνοντας τον αντίστοιχο αριθμό εγγραφής.
• Σε κάθε ανάρτηση του ακινήτου σε ψηφιακή πλατφόρμα ή σε άλλο μέσο προβολής, πρέπει υποχρεωτικά να αναφέρετε ο ως άνω αριθμός εγγραφής ακινήτου .
• Σε κάθε ακίνητο ορίζεται διαχειριστής, ο οποίος θα πρέπει να γραφεί στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής.
• Για κάθε μίσθωση, υποβάλλεται δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής.
Μια πιο αναλυτική – προσέγγισή μας
Με την ισχύουσα νομοθεσία, ως προς τις υποχρεώσεις και την φορολογική αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, σήμερα ισχύουν τα παρακάτω:
• Βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, η διάρκεια της οποίας είναι συγκεκριμένη και μικρότερη του έτους.
• Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό την βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.
• Ο διαχειριστής ακινήτου φέρει την υποχρέωση να εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», της ΑΑΔΕ.
• Το κάθε ακίνητο θα πρέπει να εγγραφεί στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής, λαμβάνοντας τον αντίστοιχο αριθμό εγγραφής.
• Σε κάθε ανάρτηση του ακινήτου σε ψηφιακή πλατφόρμα ή σε οποιοδήποτε άλλο μέσο, θα πρέπει υποχρεωτικά να αναφέρεται ο αριθμός εγγραφής (του ακινήτου) στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».
• Ο «κάτοχος» του ακινήτου, για τη βραχυχρόνια μίσθωσή του, αν αναθέσει σε τρίτον τη διαχείριση του, φέρει την υποχρέωση Υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Αν δεν πραγματοποιήσει τη διαδικασία αυτή, τότε αυτομάτως ορίζεται ο ίδιος διαχειριστής ακινήτου.
• Αν σε ακίνητο έχουμε συνιδιοκτησία και ο διαχειριστής του ακινήτου είναι κάποιος από τους συνιδιοκτήτες, την υποχρέωση Υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας την φέρει ο διαχειριστής ενώ οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες δε φέρουν αυτή την υποχρέωση.
• Ο «κάτοχος» του ακινήτου, στην περίπτωση εκμίσθωσης ακινήτου με δικαίωμα υπεκμίσθωσης φέρει την υποχρέωση Υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
• Τα ακίνητα που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, δεν υποχρεούται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, όμως οι διαχειριστές τους, κατά την ανάρτηση του ακινήτου σε ψηφιακή πλατφόρμα ή σε οποιαδήποτε άλλο μέσο, φέρουν την υποχρέωση να αναγράφουν τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας.
• Σε ακίνητο που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, ο διαχειριστής του φέρει την υποχρέωση να υποβάλλει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, η οποία κατατίθεται έως την 12η ώρα βραδινή της επόμενης εργάσιμης ημέρας, από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο. Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, θα υποβάλλεται σε ηλεκτρονική εφαρμογή, η οποία στην παρούσα χρονική στιγμή δεν έχει τεθεί σε λειτουργία (η άποψη μας είναι, για κάθε μίσθωση, από 1/1/2018 και μέχρι να ανοίξει η εφαρμογή θα πρέπει να κατατίθεται μισθωτήριο συμβόλαιο).
• Την υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής φέρουν και οι ιδιοκτήτες ακινήτων, που έχουν χαρακτηριστικά και προδιαγραφές των τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων και οι οποίοι δύνανται να το εκμισθώνουν ενιαία και όχι τμηματικά, σε φυσικά πρόσωπα, χωρίς επιπλέον δικαίωμα υπομίσθωσης, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών (3) μηνών συνολικά ανά έτος, απαγορευμένης της διαδοχικής εκμίσθωσης του πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους.
• Όταν φυσικά πρόσωπα (ιδιώτες) αποκτούν εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς να φέρουν καμία άλλη παροχή πέραν των κλινοσκεπασμάτων, το εισόδημά αυτό φορολογείται στην κλίμακα φορολόγησης ενοικίων (ν. 4172/2013, άρθρο 40). Στην περίπτωση που παρέχουν επιπλέον υπηρεσίες, θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα φέροντας τις αντίστοιχες υποχρεώσεις (έναρξη επιτηδεύματος κλπ) και το εισόδημα που θα προκύψει φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. (ν. 4172/2013, άρθρο 21).
• Αντίστοιχα, το εισόδημα που αποκτάτε από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (ΠΟΛ 1112/2017, παρ.4).
• Το εισόδημα που αποκτάτε από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς να φέρουν καμία άλλη παροχή πέραν των κλινοσκεπασμάτων απαλλάσσεται του ΦΠΑ (ν. 4172/2013, άρθρο 21).
• Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. (ν.4446/2016, άρθρο 111 παρ.8).
Τα ως άνω προκύπτουν από:
• Το νόμο 4172/2013, με θέμα «ΝΟΜΟΣ ΥΠ’ ΑΡΙΘ. 4172 Φορολογία εισοδήματος, επείγοντα μέτρα εφαρμογής του ν. 4046/2012, του ν. 4093/2012 και του ν. 4127/2013 και άλλες διατάξεις».
• Το νόμο 4446/2016, με θέμα «Νόμος 4446/2016 Πτωχευτικός Κώδικας, Διοικητική Δικαιοσύνη, Τέλη-Παράβολα, Οικειοθελής αποκάλυψη φορολογητέας ύλης παρελθόντων ετών, Ηλεκτρονικές συναλλαγές, Τροποποιήσεις του ν. 4270/2014 και λοιπές διατάξεις».
• Το νόμο 4442/2016, με θέμα «Νόμος 4442/2016 Νέο θεσμικό πλαίσιο για την άσκηση οικονομικής δραστηριότητας και άλλες διατάξεις».
• Την ΠΟΛ 1112/2017, με θέμα «Κοινοποίηση των διατάξεων των άρθρων 69,71 και 83 του ν. 4472/2017».
• Την ΠΟΛ 1187/2017, με θέμα «Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού».
